Grundsteuer: Was der Hebesatz verrät und was Sie als Eigentümer zahlen

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grund und Boden und den Gebäuden darauf. Sie fließt vollständig an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und gehört zu ihren wichtigsten eigenen Einnahmen. Mit dem Geld bezahlen Städte und Gemeinden zum Beispiel Schulen, Kitas, Straßen, Grünflächen und Büchereien. Anders als die Grunderwerbsteuer wird sie nicht einmal beim Kauf fällig, sondern laufend, solange Ihnen die Immobilie gehört.

Es gibt zwei klassische Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Grundsteuer B gilt für alle anderen Grundstücke, also für Häuser, Wohnungen, Gewerbegrundstücke und unbebautes Bauland. Für Käufer von Wohnimmobilien ist deshalb fast immer die Grundsteuer B entscheidend. Seit 2025 dürfen Gemeinden zusätzlich eine Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke erheben. Sie soll verhindern, dass Bauland aus Spekulation lange brachliegt.

So wird die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten. Zwei davon erledigt das Finanzamt, den letzten die Gemeinde:

1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt bewertet das Grundstück und stellt den Grundsteuerwert fest. In welche Daten diese Bewertung einfließt, hängt seit der Reform vom Bundesland ab.
2. Steuermessbetrag: Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, den Sie im Grundsteuermessbescheid finden.
3. Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und schickt Ihnen den Grundsteuerbescheid.

Die Formel lautet also: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Die ersten beiden Faktoren beschreiben die Immobilie, der dritte den Ort. Gezahlt wird in der Regel in vier Raten jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.

Der Hebesatz: Wer ihn festlegt und was er bedeutet

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, mit dem die Gemeinde den Messbetrag vervielfacht. Ein Hebesatz von 500 % bedeutet: Die Grundsteuer ist fünfmal so hoch wie der Messbetrag. Das Grundgesetz garantiert den Gemeinden das Recht, die Hebesätze selbst festzulegen. Beschlossen werden sie vom Gemeinderat oder Stadtrat, meist in der Haushaltssatzung oder einer eigenen Hebesatzsatzung. Die Gemeinde kann den Hebesatz jedes Jahr neu festlegen und tut das auch, wenn sie mehr Geld braucht.

Wie hoch die Hebesätze sind, unterscheidet sich enorm. In manchen kleinen Gemeinden liegen sie unter 300 %, in finanzschwachen Städten deutlich über 800 %. Hinter hohen Hebesätzen stehen oft hohe Schulden, steigende Sozialausgaben oder fehlende Gewerbesteuer. Ein niedriger Hebesatz ist dagegen oft ein Zeichen für eine Gemeinde mit stabilen Einnahmen. Für Sie als Eigentümer ist der Hebesatz der einzige Teil der Grundsteuer, der direkt vom Ort abhängt – und den Sie beim Vergleich zweier Standorte am leichtesten einordnen können.

Die Grundsteuerreform 2025

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten, die in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammten. Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass diese veralteten Werte zu ungerechten Ergebnissen führen und gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen. Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer neu regeln. Deshalb mussten 2022 alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben, und seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Werten berechnet.

Die Reform erlaubt den Bundesländern, vom Bundesrecht abzuweichen. Davon haben mehrere Länder Gebrauch gemacht. Es gibt deshalb heute nicht mehr eine Grundsteuer, sondern mehrere Modelle:

• Bundesmodell: Es gilt in elf Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein. Sachsen und das Saarland nutzen es mit eigenen Steuermesszahlen. Bei Wohngrundstücken fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr und eine pauschale Nettokaltmiete in den Grundsteuerwert ein. Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille.
• Baden-Württemberg: Das modifizierte Bodenwertmodell bewertet nur den Boden – Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Das Gebäude spielt keine Rolle. Für Wohngrundstücke gilt eine ermäßigte Messzahl.
• Bayern: Das reine Flächenmodell rechnet nur mit der Fläche von Grundstück und Gebäude, unabhängig von Lage und Wert.
• Hamburg: Das Wohnlagemodell rechnet mit den Flächen und berücksichtigt, ob das Grundstück in einer normalen oder guten Wohnlage liegt.
• Hessen und Niedersachsen: Das Flächen-Faktor-Verfahren und das Flächen-Lage-Modell gehen von den Flächen aus und passen sie mit einem Lagefaktor an. Er vergleicht den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde.

Überall dort, wo der Bodenrichtwert eine Rolle spielt, hängt die Grundsteuer also auch vom Wert der Lage ab. Was der Bodenrichtwert genau aussagt und wie er entsteht, erklärt unser Ratgeber Bodenrichtwert.

Die Politik hatte versprochen, dass die Reform aufkommensneutral ausfällt: Die Gemeinden sollten insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. Viele Länder haben dazu Transparenzregister veröffentlicht, die für jede Gemeinde einen aufkommensneutralen Hebesatz nennen. Verbindlich ist dieser Wert aber nicht, und viele Gemeinden haben ihren Hebesatz 2025 deutlich verändert – manche nach unten, weil die neuen Grundsteuerwerte höher ausfallen, andere nach oben. Berlin zum Beispiel hat seinen Hebesatz von 810 % auf 470 % gesenkt. Selbst wenn die Gemeinde insgesamt gleich viel einnimmt, zahlen einzelne Eigentümer nun mehr oder weniger als vorher. In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden außerdem seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und für Gewerbegrundstücke festlegen.

So schätzen Sie die jährlichen Kosten

Am genauesten ist der Blick in die Bescheide. Fragen Sie den Verkäufer nach dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde und dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Der Messbetrag bleibt beim Eigentümerwechsel gleich, das Finanzamt rechnet die Immobilie nur Ihnen zu. Solange sich die Gemeinde nicht für einen neuen Hebesatz entscheidet, zahlen Sie also dieselbe Grundsteuer wie der bisherige Eigentümer.

Liegt kein Bescheid vor, hilft eine grobe Rechnung. Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus im Bundesmodell mit einem Grundsteuerwert von 250.000 Euro:

• Steuermessbetrag: 250.000 Euro × 0,31 Promille = 77,50 Euro.
• Bei einem Hebesatz von 440 %: 77,50 Euro × 4,4 = rund 341 Euro Grundsteuer im Jahr.
• Bei einem Hebesatz von 515 %: 77,50 Euro × 5,15 = rund 399 Euro im Jahr.
• Bei einem Hebesatz von 855 %: 77,50 Euro × 8,55 = rund 663 Euro im Jahr.

Dasselbe Haus kostet also allein wegen des Hebesatzes fast doppelt so viel Grundsteuer, je nachdem in welcher Gemeinde es steht. Der Grundsteuerwert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis. Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen liegt die Grundsteuer im Bundesmodell in der Regel zwischen einigen Hundert und gut tausend Euro im Jahr. In Ländern mit eigenem Modell ist die Rechnung eine andere, der Hebesatz wirkt aber genauso: Ein doppelt so hoher Hebesatz bedeutet doppelt so viel Grundsteuer.

So lesen Sie die Karte „Grundsteuer“

Die Karte steht im Report im Abschnitt „Finanzen & Wert“. Sie zeigt den Hebesatz der Gemeinde, in der die Adresse liegt. Grundlage ist die Statistik „Hebesätze der Realsteuern“ des Statistischen Bundesamts. Die Karte besteht aus drei Teilen:

• Hebesatz B: Die große Zahl ist der Hebesatz der Grundsteuer B in Prozent, darunter steht „Hebesatz B (Grundsteuer für Grundstücke)“. Das ist der Hebesatz, der für Wohnimmobilien gilt.
• Vergleich mit dem Landesdurchschnitt: Der farbige Kasten zeigt, um wie viele Punkte der Hebesatz über oder unter dem Durchschnitt des Bundeslands liegt, etwa „50 Punkte unter dem Landesdurchschnitt (565 %)“. Liegt die Gemeinde darüber, ist der Kasten gelb, liegt sie darunter, grün.
• Erläuterung: Ein kurzer Hinweis erinnert daran, dass die Gemeinde den Hebesatz B festlegt und dass er die Höhe der jährlichen Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke bestimmt.

Ein Beispiel: Die Karte zeigt 515 % und „50 Punkte unter dem Landesdurchschnitt (565 %)“. Die Gemeinde verlangt also weniger als der Durchschnitt in ihrem Bundesland. Der Vergleich mit dem Landesdurchschnitt ist wichtig, weil sich die Hebesätze zwischen den Ländern stark unterscheiden: Ein Wert, der in einem Land üblich ist, kann in einem anderen auffallend hoch sein. Fehlen für eine Gemeinde Daten, steht auf der Karte „Grundsteuer-Daten nicht verfügbar.“ Den Vergleich mit dem Landesdurchschnitt zeigt die Karte nur, wenn für das Land ein Durchschnitt vorliegt.

Vor dem Kauf eines Reports zeigt die Karte bereits eine Vorschau mit einer Spanne, in der der Hebesatz liegt, etwa „Hebesatz: 490–570 % (Köln)“. Den genauen Wert und den Vergleich mit dem Landesdurchschnitt sehen Sie im Report.

Bitte beachten Sie: Die Statistik bildet den Stand vor der Grundsteuerreform ab. Weil viele Gemeinden ihre Hebesätze 2025 neu festgelegt haben, kann der aktuelle Hebesatz davon abweichen. Die Karte eignet sich gut, um das Niveau einer Gemeinde mit anderen Orten zu vergleichen. Den genauen Hebesatz für Ihre Rechnung finden Sie auf der Website der Gemeinde, in ihrer Haushaltssatzung oder im Grundsteuerbescheid des Verkäufers.

Grundsteuer im Lage-Score

Der Hebesatz fließt mit einem Gewicht von 7 % in den Lage-Score ein. Die Ampel ist grün bis 500 %, gelb bis 700 % und rot darüber. Der Score bewertet die Grundsteuer aus Sicht der laufenden Kosten: Ein niedriger Hebesatz ist für Eigentümer günstiger. Wie die übrigen Kategorien gewichtet werden, erklärt unser Ratgeber Lage-Score verstehen.

Was die Grundsteuer beim Kauf bedeutet

Die Grundsteuer ist keine Größe, an der ein Immobilienkauf scheitert. Sie gehört aber zu den laufenden Kosten, die Sie neben Kredit, Hausgeld, Versicherungen und Rücklagen einplanen sollten. Über 30 Jahre summieren sich schon einige Hundert Euro Unterschied im Jahr zu einem fünfstelligen Betrag. Ein hoher Hebesatz kann außerdem ein Hinweis auf die finanzielle Lage der Gemeinde sein – und darauf, dass weitere Erhöhungen folgen könnten.

Steuerschuldner ist, wem die Immobilie am 1. Januar eines Jahres gehört. Wechselt der Eigentümer im Laufe des Jahres, bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinde bis zum Jahresende Schuldner. Im Kaufvertrag wird deshalb meist vereinbart, dass der Käufer die Grundsteuer ab der Übergabe anteilig trägt. Welche Unterlagen Sie vor dem Kauf außerdem anfordern sollten, finden Sie in unserer Checkliste Immobilie prüfen.

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Warum ist meine Grundsteuer seit 2025 gestiegen, obwohl die Reform aufkommensneutral sein sollte?

Aufkommensneutral bezieht sich auf die Gemeinde als Ganzes, nicht auf das einzelne Grundstück. Weil die neuen Grundsteuerwerte die tatsächlichen Werte besser abbilden, verschiebt sich die Last zwischen den Eigentümern. Wer vorher wegen eines sehr alten Einheitswerts wenig gezahlt hat, zahlt jetzt oft mehr. Hinzu kommt, dass manche Gemeinden den Hebesatz stärker angepasst haben als nötig.

Kann die Gemeinde den Hebesatz nach dem Kauf erhöhen?

Ja. Die Gemeinde kann den Hebesatz jedes Jahr neu festlegen. Erhöhungen werden meist mit dem Haushalt beschlossen und im Gemeinderat öffentlich beraten. Wer wissen möchte, ob eine Erhöhung ansteht, findet Hinweise in den Haushaltsplänen und Ratsprotokollen der Gemeinde.

Zahle ich als Wohnungseigentümer auch Grundsteuer?

Ja. Jede Eigentumswohnung wird einzeln bewertet und bekommt einen eigenen Grundsteuerbescheid. Darin ist der Anteil am gemeinsamen Grundstück bereits berücksichtigt. Weil sich viele Wohnungen ein Grundstück teilen, fällt die Grundsteuer für eine Wohnung meist niedriger aus als für ein Einfamilienhaus.

Fazit

Die Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Seit der Reform 2025 berechnen die Länder den Grundsteuerwert unterschiedlich, der Hebesatz bleibt aber der Teil, der direkt vom Ort abhängt. Die Karte „Grundsteuer“ zeigt den Hebesatz B der Gemeinde nach der Statistik des Statistischen Bundesamts und vergleicht ihn mit dem Landesdurchschnitt. So sehen Sie auf einen Blick, ob ein Ort eher teuer oder günstig ist. Für Ihre genaue Rechnung prüfen Sie den aktuellen Hebesatz bei der Gemeinde und lassen sich den Grundsteuerbescheid des Verkäufers zeigen.